隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控的逐漸加碼，房地產(chǎn)向居住屬性的回歸變得越來(lái)越明顯，城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)終將回歸沉寂，當(dāng)房地產(chǎn)大潮退去之后，各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始陷入了一種窘境，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式變得難以為繼，但是新的模式又沒(méi)有產(chǎn)生，在這樣的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，大量的房地產(chǎn)企業(yè)都在尋找未來(lái)的發(fā)展可能。這個(gè)時(shí)候，一個(gè)國(guó)家的政策引發(fā)了房地產(chǎn)企業(yè)的廣泛關(guān)注。

　　去年7月份，國(guó)家發(fā)改委、住建部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展特色小城鎮(zhèn)培育工作的通知》中明確，到2020年?duì)幦∨嘤?000個(gè)左右各具特色、富有活力的新城鎮(zhèn)。在規(guī)劃剛剛出臺(tái)的時(shí)候，城市住房市場(chǎng)一片大好，房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)能意識(shí)到政策的價(jià)值，然而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸收緊，大量的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始意識(shí)到規(guī)劃的價(jià)值，特色小鎮(zhèn)一時(shí)間炙手可熱。

　　今天我們就來(lái)聊一聊，房地產(chǎn)的特殊領(lǐng)域，特色小鎮(zhèn)以及其背后潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。

　　一、如日中天的特色小鎮(zhèn)

　　在新政規(guī)劃推出之后，各級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)迅速找到了其中的商機(jī)，根據(jù)澎湃新聞的不完全統(tǒng)計(jì)，包括碧桂園、華夏幸福、綠城、綠地、融創(chuàng)、華僑城、雅居樂(lè)、陽(yáng)光城等企業(yè)在特色小鎮(zhèn)方面均有新的動(dòng)作。截至2017年5月，碧桂園已經(jīng)成功布局了5個(gè)科技小鎮(zhèn)，綠地控股已經(jīng)把特色小鎮(zhèn)列入自己的2017年發(fā)展戰(zhàn)略，將選擇有大城市購(gòu)買(mǎi)力溢出效應(yīng)為支撐的一二線(xiàn)重點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊，啟動(dòng)特色小鎮(zhèn)大盤(pán)項(xiàng)目。華僑城也計(jì)劃構(gòu)建100座具有中國(guó)傳統(tǒng)民俗文化特色的小鎮(zhèn)，時(shí)代地產(chǎn)則宣布5年內(nèi)投資9000億布局30個(gè)“未來(lái)小鎮(zhèn)”項(xiàng)目。

　　可以說(shuō)，各家房地產(chǎn)企業(yè)是你方唱罷我登場(chǎng)，八仙過(guò)海各顯神通，讓原先從熱點(diǎn)城市撤離的房地產(chǎn)資金與項(xiàng)目有了新的投資方向。誠(chéng)然，從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，發(fā)展特色小鎮(zhèn)是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要舉措，如果做得好肯定能夠利國(guó)利民。

　　瀚哥仔細(xì)研究了特色小鎮(zhèn)的發(fā)展思路，認(rèn)為其發(fā)展的脈絡(luò)有著兩種很顯著的發(fā)展趨勢(shì)，一種趨勢(shì)是承接歐美各國(guó)城市郊區(qū)城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向，隨著歐美各國(guó)中心城市的快速發(fā)展，中心城市的房地產(chǎn)價(jià)格也存在著快速上漲的態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致了大批的城市居民開(kāi)始選擇離開(kāi)市中心向著城市的郊區(qū)前進(jìn)，于是在城市周?chē)纬闪舜罅康慕紖^(qū)城市居民點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上發(fā)展成為特色小鎮(zhèn)。另一種則是文化旅游的盛行，在中國(guó)的廣大農(nóng)村曾經(jīng)存在著大量具有文化特色的小鎮(zhèn)，眾所周知的有周莊、木瀆、南潯、朱家角、古北口等等，這些古鎮(zhèn)借助其地方特色成為了不少地方的一張旅游名片，如果能夠?qū)⑦@樣的小鎮(zhèn)發(fā)掘出來(lái)，不僅僅是形成了新的發(fā)展方式，更是對(duì)傳統(tǒng)文化的繼承與傳揚(yáng)。

　　從這兩個(gè)發(fā)展的思路來(lái)說(shuō)，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展無(wú)疑是一種極為有利的發(fā)展方向，前者能夠有效地緩解中心城市的人口壓力，等于是形成了中心城市衛(wèi)星城，能夠用不高的價(jià)格讓更多的居民可以擁有不錯(cuò)的居住環(huán)境，后一種則是對(duì)于文化遺產(chǎn)的挖掘與繼承，更是對(duì)于旅游資源的集中化利用。但是，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)如此大搞快上，這種做法卻讓人不得不引發(fā)憂(yōu)慮。是不是只要房地產(chǎn)的資金到位了，房地產(chǎn)的項(xiàng)目到位，房地產(chǎn)的土地到位了就一定能夠?qū)崿F(xiàn)特色小鎮(zhèn)的發(fā)展呢？

　　二、特色小鎮(zhèn)發(fā)展熱潮背后的房地產(chǎn)隱憂(yōu)

　　瀚哥認(rèn)為，現(xiàn)在各家房地產(chǎn)企業(yè)快速上馬特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，其實(shí)是一種房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)荒和發(fā)展方向不明的情況下的一種較為盲目的投資行為，這種行為所存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患依然較大。對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一些大型房地產(chǎn)公司完全有能力也有實(shí)力在兩到三年之內(nèi)將某個(gè)小鎮(zhèn)建設(shè)成為符合規(guī)劃要求的，高大上的特色小鎮(zhèn)物理空間，不說(shuō)別的光是高樓林立或者古色保存都是很容易做到的。但是，筑巢引鳳，巢穴并不難筑，但是鳳凰該怎么引，如何能夠把小鎮(zhèn)建起了，把人吸引來(lái)，并把人留下來(lái)都是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的大難題。

　　房地產(chǎn)企業(yè)必須要面臨的難題主要可以歸納為以下幾個(gè)方面：

　　一是千鎮(zhèn)一面同質(zhì)化問(wèn)題如何解決。不知道大家有沒(méi)有這樣的感覺(jué)，無(wú)論是大名鼎鼎的烏鎮(zhèn)、周莊，或者木瀆、南潯，亦或上海市內(nèi)的朱家角與七寶古鎮(zhèn)，其風(fēng)格具有著非常大的相似性，很多人感覺(jué)是去過(guò)一個(gè)之后再去其他的新鮮感就消退的非常厲害，甚至有人覺(jué)得是去過(guò)一個(gè)之后，再去其他的就沒(méi)有什么意義了。而與小鎮(zhèn)相連的產(chǎn)業(yè)，比如說(shuō)旅游紀(jì)念品，旅游餐飲，旅游住宿都是極度相似化的，有可能你在上海的小鎮(zhèn)和云南的小鎮(zhèn)買(mǎi)到的都是同樣的東西。姑且不論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的小鎮(zhèn)如何，光是現(xiàn)在現(xiàn)有的名鎮(zhèn)都難以做到如何打造自身的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要做到更是難上加難。

　　二特色小鎮(zhèn)如何能夠帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)所做的特色小鎮(zhèn)有著如下的四種類(lèi)型，分別是產(chǎn)業(yè)新城、文旅小鎮(zhèn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)以及科技服務(wù)型小鎮(zhèn)，對(duì)于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)方案都很明確，但是小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方案卻都普遍比較模糊，如何能夠?qū)⑿℃?zhèn)建設(shè)與小鎮(zhèn)發(fā)展聯(lián)系到一起，甚至通過(guò)小鎮(zhèn)建設(shè)帶動(dòng)小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為了擺在開(kāi)發(fā)商面前的巨大問(wèn)題，如何避免小鎮(zhèn)成為純粹的房地產(chǎn)化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，實(shí)在值得警惕。

　　三是特色小鎮(zhèn)如何能夠持續(xù)盈利。大家都覺(jué)得烏鎮(zhèn)、周莊這些已有的小鎮(zhèn)都是日進(jìn)斗金的盈利大戶(hù)，特色小鎮(zhèn)想要盈利應(yīng)該不難。但是，理想很豐滿(mǎn)，現(xiàn)實(shí)卻往往非常骨干，中國(guó)有傳統(tǒng)歷史文化積淀的小鎮(zhèn)可謂成千上萬(wàn)，近些年來(lái)做過(guò)完整開(kāi)發(fā)的也不少，但是真正實(shí)現(xiàn)盈利的只有很少的一部分，大部分小鎮(zhèn)的發(fā)展都處于虧損的狀態(tài)，特色小鎮(zhèn)是建設(shè)容易盈利難，基本上從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展角度來(lái)說(shuō)，一個(gè)優(yōu)質(zhì)的小鎮(zhèn)項(xiàng)目如果要實(shí)現(xiàn)持續(xù)性盈利可能沒(méi)有十年之功都是不太可能的事情。如果不能實(shí)現(xiàn)小鎮(zhèn)的持續(xù)性盈利，房地產(chǎn)企業(yè)今天的蜂擁而上，未來(lái)可能會(huì)陸續(xù)退出，最終的結(jié)果是小鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐木用袷軗p。

　　瀚哥認(rèn)為，一個(gè)城鎮(zhèn)的形成是一個(gè)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化積淀的過(guò)程，絕不是一家企業(yè)通過(guò)大上快干就能夠輕易解決的事情，如果不能合理的規(guī)劃并認(rèn)真研究形成小鎮(zhèn)建設(shè)的商業(yè)模式，現(xiàn)在紛紛上馬的小鎮(zhèn)項(xiàng)目就有可能成為新的房地產(chǎn)鬼城，如何能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，真正實(shí)現(xiàn)盈利正在考驗(yàn)著房地產(chǎn)的企業(yè)們。