“CMRC中國經(jīng)濟觀察”第50次季度報告會于2017年7月30日下午在北京大學國家發(fā)展研究院萬眾樓二樓舉行。會議由北京大學國家發(fā)展研究院盧鋒教授主持。

　　本次會議側(cè)重討論了我國城市化與土地改革、目前國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢與政策等方面議題。中國(深圳)綜合開發(fā)研究院院長樊綱教授、上海交通大學安泰經(jīng)濟與管理學院陸銘教授、國家發(fā)展和改革委員會中國城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展中心徐林主任、中國PMI分析小組秘書處負責人于穎女士、廣發(fā)證券(000776,股吧)首席經(jīng)濟學家沈明高教授以及北京大學國家發(fā)展研究院宋國青教授，先后發(fā)表演講并回答聽眾提問。

　　下面摘要中國(深圳)綜合開發(fā)研究院院長樊綱教授的演講內(nèi)容。

中國(深圳)綜合開發(fā)研究院院長樊綱教授

　　樊綱教授以現(xiàn)在不同類型城市房地產(chǎn)市場價格發(fā)生兩極分化現(xiàn)象出發(fā)，通過對比較流行的觀點進行質(zhì)疑與分析后提出現(xiàn)行的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略與社會發(fā)展規(guī)律要求不一致，限制了土地資源的供給，而這成為影響房地產(chǎn)市場供給的重要因素。樊綱教授認為，理解和把握人類遷徙規(guī)律對于中國未來的城市規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展有重要意義。

　　樊綱教授以現(xiàn)在不同類型城市房地產(chǎn)市場價格發(fā)生兩極分化現(xiàn)象出發(fā)，通過對比較流行的觀點進行質(zhì)疑與分析后提出現(xiàn)行的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略與社會發(fā)展規(guī)律要求不一致，限制了土地資源的供給，而這成為影響房地產(chǎn)市場供給的重要因素。樊綱教授認為，理解和把握人類遷徙規(guī)律對于中國未來的城市規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展有重要意義。

　　首先，樊綱教授通過對一線、二線和三線城市的住宅價格的數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，從2015年開始，一線城市和和二、三線城市的住宅價格出現(xiàn)了明顯分化。在二、三線城市住宅價格仍然保持穩(wěn)定情況下，一線城市的房價出現(xiàn)了大幅上漲。在分析目前這種房地產(chǎn)市場兩極分化原因時，目前社會比較流行的觀點主要有兩個，一個是市場上流通的貨幣太多從而導致房價上漲。但是樊綱教授對這種說法提出了質(zhì)疑。他認為貨幣作為一般等價物，任何商品的價格都和貨幣有關(guān)系。他將貨幣增加比喻為“大水漫灌”，認為如果貨幣多了卻只體現(xiàn)在一線城市的房價上是不合邏輯的。另外他也指出，通過對最近一兩年的貨幣政策分析認為貨幣政策其實是較為緊縮的，M2增長速度10%不到。此前M2增速為13%和14%的年份，房價也沒有出現(xiàn)近年情況。所以他認為因為“貨幣多了”而使得一線城市和二、三線城市的房價出現(xiàn)分化是站不住腳的，況且分析看來“貨幣多了”事實也不能成立。

　　第二，對于現(xiàn)行房地產(chǎn)市場狀況的解釋是土地貴。土地作為房地產(chǎn)供給要素之一，土地的價格直接決定房價。樊綱教授認為土地貴的原因是因為開發(fā)商預期房價貴，才會舉牌高價收購土地。因此房價分化的真正原因并不是土地貴，而是其他更深層次的原因?qū)е麓蠹翌A期房價會更貴。首先樊綱教授承認土地作為不可再生的稀缺資源，在政府要保證十八億畝紅線不能動搖的前提下，可開發(fā)利用的土地是一個相對穩(wěn)定的數(shù)額。因此土地的價格本身是應該隨著經(jīng)濟的發(fā)展而增加的。導致土地價格非正常增長原因主要是中央政府錯誤的“城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略導致土地的計劃分配有誤，因此形成了一線城市的土地供應極為短缺的狀況，而住房需求和供給之間出現(xiàn)了極大的缺口，自然會導致一線城市的房價居高不下。當然，除了上述原因之外，地方城府也有可能故意制造緊缺來實現(xiàn)高價售地。

　　樊綱教授通過上述分析，認為對于房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟發(fā)展的主要原因在于“城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略的偏差。他認為現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略人為地限制了大城市的發(fā)展，鼓勵小城鎮(zhèn)發(fā)展是背離了社會發(fā)展和人類選擇遷移的規(guī)律。在人類選擇遷移的過程中，人口流動會自然地形成兩極分化，即大城市流入人口，小城市流出人口。因此房價兩極分化的背后其實是人口的兩極分化。進一步地在解釋人類的選擇遷移為什么會使得人口流向大城市時，樊綱教授提到了以下幾點原因：

　　首先是因為大城市有聚集效應，即經(jīng)濟學所說的規(guī)模效益。因為聚集效應會使得少量的基礎(chǔ)設(shè)施的投入，支撐更多的企業(yè)的發(fā)展，從而提供更多的就業(yè)，貢獻更多的GDP增長。因此在實際生活中不難發(fā)現(xiàn)大城市的周邊因為交通、物流、服務等一應俱全，成為了企業(yè)發(fā)展的最佳地點選擇。因此在企業(yè)向大城市周邊聚集的同時使得人口也向大城市聚集。

　　另外一個原因就是人口的聚集會產(chǎn)生更多的創(chuàng)新與思想，這也符合新增長理論的基本邏輯，就是知識創(chuàng)造經(jīng)濟增長。在人口聚集的地方人們通過日常交流會在傳播知識的過程中碰撞產(chǎn)生新的創(chuàng)意。另外，大城市相比于小城市能夠提供更多的文化服務。數(shù)據(jù)表明一千萬人口城市才能支持一個歌劇院，所以文化服務是大城市的優(yōu)勢之一。多元的文化背景是產(chǎn)生創(chuàng)新創(chuàng)意的溫床，也是推動經(jīng)濟增長的源動力。

　　此外樊綱教授分析了用歐洲發(fā)達國家小城鎮(zhèn)較為普遍存在的事實來支持我國“城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略的觀點?？焖賹崿F(xiàn)工業(yè)化的新興國家與更早歷史時期通過100多年中逐步實現(xiàn)工業(yè)化的歐洲國家不同，不能直接照搬歐洲國家的發(fā)展模式。就中國目前的狀況來看還應該處于工業(yè)化的階段，所以人口還是處于流出的狀態(tài)。因此返鄉(xiāng)的人員較少。盡管現(xiàn)在也有農(nóng)民工返鄉(xiāng)，但樊綱教授認為這屬于農(nóng)民工“早退”現(xiàn)象，這與歐洲國家人們退休返鄉(xiāng)并不相同，因此也會產(chǎn)生不一樣的返鄉(xiāng)結(jié)果，對小城鎮(zhèn)的影響自然也不同。舉例而言，中國的農(nóng)民工再次返鄉(xiāng)后一般是屬于積攢了一點積蓄回鄉(xiāng)養(yǎng)老，翻新一下自家住宅之類。歐洲國家的人們退休后再次返回小城鎮(zhèn)帶回去的不僅有儲蓄，也有新思想和理念，更重要的是有保障生活的社保服務，并且會根據(jù)現(xiàn)代化的生活方式改造鄉(xiāng)村。因此盡管中國和歐洲都有小城鎮(zhèn)人員返鄉(xiāng)，但是中國的小城鎮(zhèn)和歐洲的小城鎮(zhèn)卻體現(xiàn)出了截然不同的狀況。

　　樊綱教授提出中國應該順應人口遷移的自然規(guī)律，城市規(guī)劃以“大都市”或者“城市群”為主，而不是嚴控大城市發(fā)展規(guī)模。大都市是指以一個或幾個大城市為核心、包括周邊一批中小城市共同組成的城市群、城市帶。像雄安就是一個很好的構(gòu)想，利用雄安的地理位置并利用快軌等交通工具將周邊的大城市連接起來形成城市群。同時樊綱教授還強調(diào)在城市群管理的過程中可以有不同的模式，比如行政區(qū)劃，或者自愿結(jié)合。他認為自愿結(jié)合的模式在未來具有巨大的發(fā)展空間。都市群對于發(fā)揮大城市的聚焦效應，具有重要的意義，可以大大提高大城市在經(jīng)濟增長和社會進步中的帶動作用。

　　當然對于大家對小城鎮(zhèn)發(fā)展的擔憂樊綱教授也提到，小城鎮(zhèn)現(xiàn)在可能就是在人口流出階段，要做的其實是保護好老宅、生態(tài)、文化，為下一發(fā)展階段的人口回流做準備。

　　最后樊綱教授總結(jié)到，目前中國房價問題歸根結(jié)底還是對于“城鎮(zhèn)化”發(fā)展戰(zhàn)略計劃的偏差，因此要想解決一線城市與其他城市房價兩極分化的現(xiàn)狀就要從供給上放開土地的供應。如何實現(xiàn)呢？最重要的就是要矯正對于城市發(fā)展的規(guī)劃，著重發(fā)展大都市與城市群。除此之外，房產(chǎn)稅、租賃制度的完善和建立對于房地產(chǎn)市場也有著重要的影響。當然以上都屬于長期的發(fā)展方向。樊綱教授認為在短期中面對炒房等種種不利于市場穩(wěn)定的現(xiàn)象時，限購政策還是一個有效保障房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟穩(wěn)定的重要措施。

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