“提高品質(zhì)、追求活力，這是城市更新的終極目標(biāo)。與中國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展新階段的特點(diǎn)非常契合，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型由過去的高速度轉(zhuǎn)向高質(zhì)量。”住建部政策研究中心主任秦虹表示。

　　秦虹是在2018中國(guó)城市更新論壇上表達(dá)了這一觀點(diǎn)。她說，如果城市更新項(xiàng)目不能提升物業(yè)品質(zhì)，只是簡(jiǎn)單裝修，算不上成功。另外，城市更新項(xiàng)目還要能夠激發(fā)活力，吸引人流和客戶，促進(jìn)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益。

　　接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)，秦虹表示，城市更新的外延實(shí)在廣闊，無法給出確切的定義與邊界。“城市更新是一個(gè)永續(xù)的過程，從城市美化到拆除重建，再到后期的有機(jī)更新。”

　　她介紹，中國(guó)經(jīng)歷了高速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，現(xiàn)在各個(gè)城市，一方面推行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，另一方面舊城的更新改造同步實(shí)施，這意味著未來中國(guó)城市發(fā)展的空間需求主要依靠存量更新支持。

　　秦虹總結(jié)了城市更新的主要特點(diǎn)。一是城市舊的建筑轉(zhuǎn)變成了新的空間，她認(rèn)為比較成功的城市更新案例，必須實(shí)現(xiàn)物業(yè)坪效提高、人流涌入、出租率增加、空置率下降。

　　“受到歡迎的城市更新項(xiàng)目是舊建筑產(chǎn)生新空間。”秦虹說，“它是一個(gè)復(fù)合空間，包含了辦公、居住和商業(yè)等復(fù)合功能。既符合產(chǎn)業(yè)升級(jí)的要求，也符合市民活動(dòng)的需求。”

　　二是這類城市更新項(xiàng)目雖是復(fù)合功能，但并非無序，應(yīng)當(dāng)是主題鮮明，尤其是面向的客戶群體及產(chǎn)業(yè)類型。三是城市更新項(xiàng)目增加了共享空間，物業(yè)內(nèi)部既保留了過去辦公、居住等獨(dú)立性需求，同時(shí)拿出寶貴的空間以增加共享互動(dòng)的面積，比如傳統(tǒng)的寫字樓大堂設(shè)計(jì)了共享的咖啡廳。

　　而城市更新項(xiàng)目成功的核心因素，秦虹認(rèn)為是設(shè)計(jì)。“城市更新是彰顯設(shè)計(jì)的力量，它串聯(lián)了投資者、消費(fèi)者、社會(huì)、市民、政府與客戶。”

　　她進(jìn)一步補(bǔ)充說，城市更新其實(shí)是打造消費(fèi)產(chǎn)品，產(chǎn)品要依靠設(shè)計(jì)來說服投資者和政府，吸引客戶、增加人流，給當(dāng)?shù)睾椭苓厧碚娴纳鐣?huì)效益。越來越多的企業(yè)參與到城市更新，包括萬科等傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)，參與主體呈現(xiàn)多元化。

　　“城市更新最初由政府主導(dǎo)，逐漸擴(kuò)充到市場(chǎng)介入，最后是多方主體共同參與。”秦虹說，“企業(yè)介入城市更新，都是追求經(jīng)濟(jì)效益，但是后期參與主體多元化以后，它的目標(biāo)相當(dāng)程度上會(huì)定位于社會(huì)效益。一棟樓宇是否應(yīng)該進(jìn)行改造，不但要考量會(huì)否給投資者帶來效益，與此同時(shí)，也會(huì)權(quán)衡是否給地區(qū)增加公益。”

　　高和資本是以城市更新為主營(yíng)業(yè)務(wù)的投資機(jī)構(gòu)之一，從2009年開始，即瞄準(zhǔn)了北京、上海等城市的更新機(jī)會(huì)。如今，高和資本對(duì)城市更新有了更加系統(tǒng)化的理解，并影響了公司業(yè)務(wù)布局。

　　“不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)正在由開發(fā)時(shí)代進(jìn)入到城市更新時(shí)代。城市更新不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)，而是一個(gè)金融和高科技推動(dòng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。”高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫說。高和資本是中國(guó)城市更新論壇的發(fā)起單位之一，蘇鑫出任了中國(guó)城市更新論壇執(zhí)委會(huì)主席。

　　他梳理國(guó)內(nèi)城市更新經(jīng)歷了3個(gè)階段。第一個(gè)階段是2006年～2012年，這個(gè)階段城市更新的典型特征是由外資主導(dǎo)，對(duì)上海353廣場(chǎng)、K11大廈等物業(yè)進(jìn)行了單體改造，但沒有業(yè)態(tài)調(diào)整。

　　第二個(gè)階段是2013年以后，涌現(xiàn)了北京盈科中心、北京坊和上海幸福里等城市更新項(xiàng)目，主要特征是內(nèi)外投資并舉和片區(qū)更新，大量的內(nèi)資機(jī)構(gòu)及傳統(tǒng)的開發(fā)企業(yè)介入城市更新，對(duì)城市片區(qū)進(jìn)行更新，升級(jí)了大量的空間業(yè)態(tài)和內(nèi)容。

　　第三個(gè)階段將是從今以后，又會(huì)呈現(xiàn)出3個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：一是物業(yè)空間的智能化，就是城市更新與高科技結(jié)合；二是樓宇的產(chǎn)業(yè)化，政府關(guān)注落后產(chǎn)業(yè)疏解與騰退，與城市更新結(jié)合以后，產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)、生態(tài)效應(yīng)將會(huì)發(fā)揮；三是業(yè)態(tài)復(fù)合化，城市更新背后所反映的即是消費(fèi)升級(jí)。

　　“之所以發(fā)起設(shè)立中國(guó)城市更新論壇，是因?yàn)樵俅蟮臋C(jī)構(gòu)都無法將城市更新的3個(gè)輪子全部運(yùn)轉(zhuǎn)起來，包括資產(chǎn)管理、資本和內(nèi)容創(chuàng)新。”蘇鑫說，“中國(guó)城市更新論壇像是這個(gè)領(lǐng)域的安卓系統(tǒng)，把它們連接起來共同推動(dòng)。”

　　高和資本全面覆蓋了城市更新，因此業(yè)務(wù)板塊與之契合。首先是高和資本旗下業(yè)務(wù)包括起步階段的資產(chǎn)管理，這是核心業(yè)務(wù)；其次是空間內(nèi)容創(chuàng)新和孵化，過去2年內(nèi)高和資本設(shè)立的輕資產(chǎn)基金累計(jì)投資了14家空間內(nèi)容創(chuàng)新企業(yè)；最后是資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

　　“這3個(gè)業(yè)務(wù)板塊就像是3個(gè)飛輪，相互咬合，彼此串聯(lián)和帶動(dòng)?？梢苑Q之為飛輪理論。”蘇鑫說。

　　“在城市更新的產(chǎn)業(yè)鏈條上，資本起到了穿起珍珠的絲線作用。”黑石集團(tuán)亞洲房地產(chǎn)部董事總經(jīng)理閻巖使用了這樣一個(gè)比喻。

　　華融融德資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理黃春雨則認(rèn)為，資本在城市更新價(jià)值鏈創(chuàng)造過程中只是資源配置的角色，真正的主角是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方。“它們做最苦、最累、最臟的活兒。城市更新的成功在于資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，而非資本運(yùn)作。”