增量房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的同時(shí)，存量市場(chǎng)卻如火如荼，各方企業(yè)、各方背景資本都在積極介入。繼年初、年中以萬科、中糧置地、億達(dá)置業(yè)等為代表的房企存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目亮相市場(chǎng)后，近日，以翰同資本為主的房地產(chǎn)私募基金，以首開盈信、金茂資本為主的國(guó)有資本，以北京愿景公司等為主的民營(yíng)企業(yè)等，涉足城市更新領(lǐng)域的動(dòng)作頻頻。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，地產(chǎn)下行周期，雖然資金緊張，但是對(duì)于運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的資本或者企業(yè)來說，是獲取一線城市優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，通過老舊物業(yè)的改造升級(jí)煥新，不僅可以實(shí)現(xiàn)較高租金收益，還可以通過后期運(yùn)營(yíng)，提高物業(yè)的增值空間。

　　各方資本攫取存量機(jī)會(huì)

　　事實(shí)上，城市更新并非新鮮話題，轟轟烈烈的城中村改造是城市更新的初級(jí)狀態(tài)，但是歸根結(jié)底，拆舊建新，仍然是增量市場(chǎng)行為。以老工業(yè)廠區(qū)、舊街區(qū)為主的存量改造，才是城市更新的重頭戲，但是由于體量大、周期長(zhǎng)、投資大，成功的案例鳳毛麟角，而當(dāng)下，最火的當(dāng)數(shù)以長(zhǎng)租公寓與共享辦公為主的舊樓改造，雖成為城市更新中的一支新興力量，但是多在擴(kuò)規(guī)模階段，盈利模式未有破局，“剪刀差”難以覆蓋高昂成本，唯有靠規(guī)模來吸引資金的進(jìn)出，鮮有成熟的盈利和運(yùn)營(yíng)模式。

　　盡管行業(yè)并未成熟，但不可否認(rèn)的是，以北京、上海為主的一線城市存量時(shí)代已經(jīng)到來，以舊城、舊建筑改造的城市更新業(yè)務(wù)必將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)于很多企業(yè)與資本來說，提前布局，才能贏得先機(jī)。

　　最近一兩年，除了房企搶食城市更新大蛋糕外，各方背景的資本力量亦對(duì)這個(gè)很有前景的市場(chǎng)虎視眈眈，并悄然布局。

　　12月12日，由翰同資本操盤，也是其布局城市更新業(yè)務(wù)的首個(gè)項(xiàng)目——位于上海靜安的NEO大廈亮相。據(jù)介紹，2017年起，翰同資本開始發(fā)力城市更新領(lǐng)域，通過設(shè)立都市系列精品資產(chǎn)并購(gòu)基金，在北京和上海核心地段進(jìn)行存量商業(yè)物業(yè)的收購(gòu)、改造和運(yùn)營(yíng)。在一年多的時(shí)間里，翰同資本已經(jīng)發(fā)行6只人民幣基金以及1只美元基金，在北京三元橋、中關(guān)村、上地、順義中央別墅區(qū)及上海靜安、外灘豫園、張江等核心區(qū)域完成七個(gè)商辦類資產(chǎn)的并購(gòu)。

　　與此同時(shí)，老牌的房地產(chǎn)基金諸如光大安石、高和資本，以及華平投資、弘毅資本等機(jī)構(gòu)的地產(chǎn)部門，還有以金茂資本、首開盈信、景瑞旗下的合福資本、遠(yuǎn)洋資本等這種具有開發(fā)商背景的資本力量也布局存量市場(chǎng)。

　　11月28日，首開股份公告稱，全資子公司首開盈信擬出資不超過6億元，投資蕪湖遠(yuǎn)翔天祥投資管理中心（有限合伙）有限合伙份額，成為蕪湖遠(yuǎn)翔的有限合伙人。蕪湖遠(yuǎn)翔是由遠(yuǎn)洋集團(tuán)子公司遠(yuǎn)洋資本擬發(fā)起設(shè)立的城市更新基金。首開股份表示，蕪湖遠(yuǎn)翔將主要投資于合伙企業(yè)，主要關(guān)注一線城市以及杭州、蘇州、南京、成都等強(qiáng)二線城市的辦公、商業(yè)及公寓等項(xiàng)目。

　　而近日的一起大宗寫字樓交易也是企業(yè)在城市更新領(lǐng)域布局的動(dòng)作之一。北京愿景明德管理咨詢有限公司（簡(jiǎn)稱“愿景公司”）以約105億元的價(jià)格買入位于北京三里屯的盈科中心。愿景公司由知名地產(chǎn)人陶紅兵創(chuàng)辦，其中鏈家董事長(zhǎng)左暉通過天津維航公司持有愿景公司57.6%股份，主要業(yè)務(wù)是以核心城市項(xiàng)目更新及文旅投資為主，目前城市更新共收購(gòu)了兩個(gè)項(xiàng)目，分別為盈科中心及東直門一公寓項(xiàng)目。其中盈科中心商辦部分改造已經(jīng)基本完成，公寓計(jì)劃明年開始改造。

　　資產(chǎn)價(jià)格走低，項(xiàng)目獲取機(jī)會(huì)加大

　　增量市場(chǎng)天花板愈來愈近，存量市場(chǎng)成為資本與資金布局的通道。在翰同資本創(chuàng)始合伙人王倩看來，近幾年，金融去杠桿去泡沫的背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金也碰到階段性的困難，“核心地段、收購(gòu)成本低的項(xiàng)目會(huì)有穩(wěn)定回報(bào)和相對(duì)較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但在一些非優(yōu)質(zhì)地段或者二三線城市的項(xiàng)目有很大困難。”

　　金茂資本CEO周立燁認(rèn)為，對(duì)于基金管理人、投資人來講，這個(gè)階段，也有好處，資金緊了資產(chǎn)就多了，資產(chǎn)多了發(fā)揮的機(jī)會(huì)就大，“不是說沒有資金，只是通道不是很暢通，資金更加挑剔”，對(duì)有投資判斷能力、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的人來說，艱難是相對(duì)的，現(xiàn)在是機(jī)會(huì)期。

　　對(duì)于新京報(bào)記者提出的當(dāng)下環(huán)境資本對(duì)于城市更新項(xiàng)目是更加進(jìn)取還是較為謹(jǐn)慎的問題時(shí)，周立燁表示，是進(jìn)取還是謹(jǐn)慎，關(guān)鍵是未來對(duì)于現(xiàn)金流的把握有多大，如果把握很大，就應(yīng)該進(jìn)取一點(diǎn)，這是相互的，“總的來說，相對(duì)要進(jìn)取，因?yàn)楝F(xiàn)在的物業(yè)價(jià)格都低下來了，但低下來的也并非都是好東西。”

　　垂直空間，多種業(yè)態(tài)組合

　　記者發(fā)現(xiàn)，上述企業(yè)抑或是資本介入的多為一線城市的存量物業(yè)，在物業(yè)的選擇上，也多以核心地段“商業(yè)類舊改”項(xiàng)目為主，通常是一棟或多棟建筑物組團(tuán)。而企業(yè)參與改造的方式也是“適應(yīng)性的重新利用”，不是完全的保護(hù)，也不是完全的拆除，而是介于之間的更為高級(jí)的行為，通過更改功能、業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)煥新，是“城市生長(zhǎng)”的范疇。

　　以上海靜安NEO大廈為例，緊鄰上海核心商務(wù)區(qū)靜安寺商圈，始建于1978年，前身為上海滬西紡織機(jī)械廠，有四十年的歷史。翰同資本創(chuàng)始合伙人趙強(qiáng)透露，大廈的物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，層高、結(jié)構(gòu)、機(jī)電等均不能滿足現(xiàn)代企業(yè)的需求，并分散租賃給幾十家快遞、餐飲零售、早教、信息技術(shù)及服務(wù)等行業(yè)的小微企業(yè)，缺乏統(tǒng)一管理，租金收益低。

　　翰同資本采取“專業(yè)運(yùn)營(yíng)、劣后捆綁”的操作模式，邀請(qǐng)上市酒店集團(tuán)華住集團(tuán)作為項(xiàng)目基石投資人及酒店部分運(yùn)營(yíng)商，并引入合眾厚生、金茂資本、大苑地產(chǎn)、澤谷投資、北京信托等專業(yè)投資機(jī)構(gòu)聯(lián)合投資。收購(gòu)后，翰同資本對(duì)項(xiàng)目重新定位，打造為包括城市輕奢酒店CitiGO（歡閣酒店）、創(chuàng)意辦公空間Mall Work以及生活美學(xué)商業(yè)品牌的精品商業(yè)綜合體。而該項(xiàng)目從清理前期租戶、設(shè)計(jì)、改造、完成招商到啟幕，僅用了一年時(shí)間。

　　更改原有業(yè)態(tài)、多種業(yè)態(tài)組合，這成為不少城市更新項(xiàng)目的改造路徑，尤其是單體建筑，在垂直空間內(nèi)盡可能滿足客戶的多種需求。北京萬科的首個(gè)城市更新項(xiàng)目亦是如此，改造前是一個(gè)商場(chǎng)，改造后的北京萬科時(shí)代中心是一個(gè)單體建筑內(nèi)集精品商業(yè)、文化辦公、藝術(shù)空間為一體的垂直城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目1層和地下1層為商業(yè)部分，2層以上是寫字樓部分，主打聯(lián)合辦公。

　　專項(xiàng)政策亟須建立，運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵

　　眾所周知，城市更新不同于從拿地、開發(fā)、銷售到結(jié)算交付這種簡(jiǎn)單的傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式，不僅涉及項(xiàng)目的規(guī)劃、定位、招商、運(yùn)營(yíng)等復(fù)雜的業(yè)務(wù)鏈條，還需要對(duì)周邊的生態(tài)環(huán)境、歷史人文、產(chǎn)業(yè)布局、城市發(fā)展等有著深刻的認(rèn)識(shí)和了解，考驗(yàn)一個(gè)企業(yè)的綜合運(yùn)營(yíng)能力。

　　在上海靜安NEO大廈的改造中，歡閣酒店的運(yùn)營(yíng)方城家公寓董事長(zhǎng)兼CEO金輝表示，雖然是一個(gè)體量為7000平方米左右的項(xiàng)目，麻雀雖小，毛病俱全，碰到了舊改當(dāng)中能碰到的所有問題。

　　在他看來，城市更新項(xiàng)目有兩個(gè)難點(diǎn)，一是結(jié)構(gòu)問題，原有物業(yè)結(jié)構(gòu)各種各樣，想要改造成自己的目標(biāo)建筑物，需要經(jīng)過很多的調(diào)整，二是政策問題，目前并未有城市更新領(lǐng)域的專門法律法規(guī)，項(xiàng)目的報(bào)建、審批、驗(yàn)收等流程較長(zhǎng)，“整個(gè)項(xiàng)目用了12個(gè)月改造完成，1/3的時(shí)間花在了報(bào)建、審批等工作上。”金輝向記者透露。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，“改造主體也很關(guān)鍵，城市更新并不是一般的企業(yè)能夠做到的，需要有一批有情懷、有技術(shù)的企業(yè)。除了改造主體外，項(xiàng)目的定位與運(yùn)營(yíng)也很重要。

　　RET睿意德、樂鋪網(wǎng)創(chuàng)始人張家鵬認(rèn)為，城市更新的核心是內(nèi)容的再生，是價(jià)值觀的重新萃取。“最難的還是定位，老的東西，有天然的優(yōu)勢(shì)和弱點(diǎn)，賦予其什么樣的內(nèi)容，這很難。短線挑戰(zhàn)在定位，長(zhǎng)線挑戰(zhàn)在運(yùn)營(yíng)。”