隨著城市的發展，曾經輝煌的大型居住區逐漸顯露疲態，被打上老舊、低效、老齡化的標簽，由于年代久遠、基礎設施欠賬較多、產權復雜等原因，改造更新難度極大。在10月9日舉行的北京市城市更新周豐臺分論壇上，方莊作為北京首個區域綜合型城市更新示范區，為此類更新項目提供了一個可供參考的樣本。

　　改革開放后，方莊街道成為北京首個“成片規劃、成片建設”的大型居住區，也是豐臺區第一個完成城市化的地區。同日下午，新京報記者實地探訪方莊地區城市更新項目，了解此類城市更新項目的癥結、難點與破題之策。

　　點位1：芳華里家庭養老社區

　　產業煥活低效空間，優質資源與周邊社區共享

　　9月26日，第二屆北京城市更新論壇開幕，現場揭曉了16個“北京城市更新最佳實踐”優秀項目，芳華里家庭養老社區項目入選，也是全市唯一上榜的養老行業項目。

　　芳華里家庭養老社區毗鄰方莊市場，前身是方莊電影院。然而，這座建成于20世紀90年代的電影院實際上從未開門營業過。在過去30年時間里，這處空間一直處于閑置狀態。

　　2016年，方莊電影院被徹底拆除。2018年，津投資本入主，并在此后四年時間里完成了項目公司收購、土地出讓、動工建設等一系列動作，項目于2022年12月整體竣工。今年4月，芳華里家庭養老社區正式運營。

　　區別于傳統養老院，這里突出“養老社區”概念，居住在此的老人進出不用“請假”，同時，周邊社區的老人也可以來到這里參加各類體驗活動。在一共6層的空間里，地下1層和地上1層是共享區域，設置了養老餐廳、小劇場、茶室、畫展等多個空間。每周四下午，小劇場都會安排一場電影，70周歲以上老人和附近的芳星園一區居民可以免費觀影。

10月9日，芳華里家庭養老社區內的休息區域。新京報記者 陶冉 攝

　　在樓頂還有一大片空中花園，剛剛收獲的玉米堆了一地，接下來這塊“田地”就要播種麥子了。200塊“一米菜園”也已經結果，還青著的西紅柿、熟透的小辣椒、中午才被端到餐桌上的紫薯都是老人的勞作成果，每人可以認領一塊菜園，“想種什么種什么。”

10月9日，芳華里家庭養老社區樓頂的綠化區域。新京報記者 陶冉 攝

　　芳華里家庭養老社區院長劉小冰告訴記者，項目最大的特點是“開放+”，打開“大門”，避免讓養老院成為“老人孤島”，同時也將優質的養老資源開放給周邊社區，填補方莊地區在養老服務方面的短板。

10月9日，芳華里家庭養老社區內的餐廳。新京報記者 陶冉 攝

　　劉小冰說，這是許多老舊大型居住區面臨的共同問題，居住人員老齡化嚴重，但幾十年前的設計規劃并不能滿足當下的養老需要，養老服務供給存在空缺。項目在設計時考慮到了這一點，通過與街道的互動、合作，兼顧了社會效益。據她介紹，到今年8月，開業4個月時間里，這里已經組織活動近200場，參與人數超過3000人。

　　點位2：方莊文化藝術中心

　　二級合資公司負責運營，兼顧社會效益與經濟效益

　　距離芳華里僅百米距離，方莊文化藝術中心正在進行開業前的收尾工作，本月15日，這里將正式營業。除了產業更新，公共空間更新也是城市更新類型中比重較大的一類。

　　純白色立體結構的建筑外立面、紅磚質感的低矮圍墻，形成現代與古樸的對撞。一層由書店、咖啡區和親子活動區組成，三聯韜奮書店旗艦店就開在這里，咖啡區和親子活動區的企業也已經進駐。

10月9日，方莊文化藝術中心內的書店即將開業。新京報記者 陶冉 攝

　　二層、三層分別是展覽區和劇場。據介紹，開業期間二層將舉行畫家李可染、李小可的作品展，李可染的著名畫作《萬山紅遍》真跡將在此展出，三層的劇場則要舉辦民謠音樂會。屆時，展覽的巨幅海報將懸掛在建筑外立面上，遠遠看去，文化地標的意味凸顯。

10月9日，方莊文化藝術中心內的小劇場即將開業。新京報記者 陶冉 攝

　　多年前，這里原本是一家經營粵菜的餐館，后成為方莊市民文化休閑中心。此次更新為方莊文化藝術中心，主要是為彌補方莊地區文化藝術供給的短板，形成文化藝術氛圍，滿足周邊居民的精神需求。

　　豐臺文旅集團戰略投資部部長彭焱姝介紹，項目的運營將由二級公司負責。該二級公司由豐臺文旅集團牽頭，引入市場化資金共同運營。目前已經確定市場化資金來源包括基金會、知名媒體人，以此最大程度聚合資源，提升該中心的影響力。

　　“這也是這個項目最大的創新。”彭焱姝介紹，像這樣的文化更新類項目一般由事業單位負責運營，小部分委托第三方，由合資公司運營的非常少見。這樣操作的好處在于既可以減少財政投入和人員編制的壓力，同時又能確保其公益性，兼顧經濟效益和社會效益。

　　彭焱姝表示，未來，項目將以“一方書莊”的品牌形象進入市場，進行對外運營，打造具有國際視野和可復制、可持續的公共文化服務體系，帶動文化消費，實現公共文化服務提升與文化經濟發展的良性互動。

　　點位3：方莊體育公園

　　釋放更多公共空間，兼顧彌補基礎設施歷史欠賬

　　更多公共空間的更新考慮到了如何彌補基礎設施的短板。正在謀劃中的方莊體育公園綜合治理提升項目就將釋放更多停車空間。

　　記者在現場看到，方莊體育公園地處方莊中心區域，周邊包括芳城園、芳古園、芳群園等多個社區，釋放停車空間將直接惠及周邊居民，緩解停車難問題。

　　方莊街道黨工委副書記周文告訴記者，方莊地區已經有40年歷史，在“十二五”“十三五”期間已經對基礎設施進行大規模改造升級，但是仍然存在著停車難等老舊小區常見的痼疾。在進行城市更新時，要想盡一切辦法挖掘和釋放停車空間，對一些基礎設施欠賬較多的區域來說更是如此。

10月9日，方莊體育公園內。新京報記者 陶冉 攝

　　雖然方莊體育公園的更新方案還在謀劃和完善中，但周文透露，目前已經大致規劃了運動場館群、方莊文化體育中心、兒童樂園、文化健身區和室外足球場五大改造板塊。

　　同時，還將針對釋放停車位、維護改造路燈水電等公共基礎設施、重新規劃設計步道等開展更新，釋放更多免費公共空間。

　　周文表示，按照目前規劃，未來還將植入運動、科技、教育、文化、大健康、商業等業態，打造多功能的全齡友好共享智慧運動公園。