深圳在不到30年的時(shí)間里，經(jīng)歷了若干次大移民、大起伏、大轉(zhuǎn)折和大發(fā)展，由一個(gè)邊陲小鎮(zhèn)逐漸成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)繁榮、具有較強(qiáng)綜合實(shí)力的現(xiàn)代化特大城市，實(shí)現(xiàn)了城市建設(shè)的巨大飛躍。深圳作為快速城市化的典范，其城市發(fā)展具有獨(dú)特性，當(dāng)前深圳既處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期，同時(shí)也處于城市問題的高發(fā)期。有人說，深圳用10年時(shí)間建成了一座嶄新的城市，又用5年時(shí)間將其建成一個(gè)難以改造的舊城。這個(gè)說法雖則偏激，卻在某種程度上反映了目前深圳在城市更新中面臨的任務(wù)之艱巨。

　　1 深圳城市發(fā)展的趨勢與選擇

　　1.1外部面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

　　隨著全國改革開放的全面深化，經(jīng)濟(jì)特區(qū)的政策優(yōu)勢逐漸普惠化。深圳應(yīng)如何鞏固和進(jìn)一步拓展新的發(fā)展優(yōu)勢面臨新的挑戰(zhàn)。從國家區(qū)域發(fā)展布局戰(zhàn)略來看，繼珠三角、長三角、環(huán)渤海地區(qū)三大增長極相繼誕生后，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、長株潭城市群、武漢城市圈、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)等多個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)正迅速崛起，區(qū)域間、城市間的競爭愈演愈烈，嚴(yán)峻的外部環(huán)境也迫使深圳應(yīng)盡快提高自身的綜合實(shí)力，加強(qiáng)與香港之間合作互補(bǔ)關(guān)系，發(fā)揮更大的輻射和帶動(dòng)功能。

　　去年底，國家出臺(tái)了《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008-2020）》（下文簡稱《綱要》），明確提出深圳作為 “國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”、“全國經(jīng)濟(jì)中心城市”、“國家創(chuàng)新型城市”、“中國特色社會(huì)主義示范市”和“國際化城市”的戰(zhàn)略定位，這既是對(duì)深圳以往城市建設(shè)的充分肯定，也對(duì)未來城市發(fā)展提出了更高的要求和期望。深圳的城市發(fā)展面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

　　1.2城市發(fā)展模式亟待轉(zhuǎn)型

　　在快速城市化和工業(yè)化背景下，深圳早期粗放式的發(fā)展模式引發(fā)了一系列的城市問題：經(jīng)濟(jì)的快速增長，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次依然較低；城市功能不盡完善，特區(qū)內(nèi)外二元結(jié)構(gòu)明顯；人口總量過大，以低素質(zhì)人口為主的外來人口帶來了一系列的住房、治安、就業(yè)等問題；同時(shí)，土地和空間、資源、環(huán)境都極為有限，不斷增長的發(fā)展?jié)撃芎托枨笈c資源有限供給不足的矛盾日益突出，使我們清醒認(rèn)識(shí)到：以粗放外延式土地?fù)Q取資本和發(fā)展的模式已難以為繼，深圳要實(shí)現(xiàn)新的發(fā)展跨越，必須改變以 “成本洼地”、生產(chǎn)要素的不斷大量投入為基礎(chǔ)的發(fā)展，轉(zhuǎn)向以“戰(zhàn)略性資源集中”，整合現(xiàn)有資源，提高利用效率為基礎(chǔ)的發(fā)展模式。這不僅是深圳經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變，同時(shí)也是發(fā)展觀與資源觀的轉(zhuǎn)變，如何在基礎(chǔ)性資源緊約束的條件下實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展是城市轉(zhuǎn)型的核心問題。

　　1.3城市更新是解決城市問題實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展目標(biāo)的重要途徑

　　城市更新，通過對(duì)城市空間資源的整合，實(shí)現(xiàn)城市土地的二次開發(fā)，達(dá)到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，城市功能的協(xié)調(diào)發(fā)展，社會(huì)整體效益的提升。深圳作為了一個(gè)年輕的城市，面臨的主要問題不是物質(zhì)形態(tài)的老化，更多的是因快速城市化帶來的功能性和結(jié)構(gòu)性的衰退而引發(fā)的城市更新。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全市當(dāng)前需要進(jìn)行城市更新的總用地面積超過200平方公里，涉及城中村、舊工業(yè)區(qū)、舊居住區(qū)、舊商住混合區(qū)等多種類型。

　　目前深圳的城市更新不僅肩負(fù)著解決市民的居住環(huán)境改善、城市面貌美化的使命，更是實(shí)現(xiàn)城市轉(zhuǎn)型和持續(xù)發(fā)展的突破口，也是應(yīng)對(duì)當(dāng)前國際國內(nèi)市場競爭日益激烈形勢下的重要城市戰(zhàn)略。

　　同時(shí)，《綱要》的及時(shí)出臺(tái)也為深圳城市更新創(chuàng)造了契機(jī)，為深圳在研究和完善城市更新的體制機(jī)制方面先試先行提供了更加寬松的政策環(huán)境。在內(nèi)外雙重機(jī)遇的觸動(dòng)下，城市更新成為當(dāng)前解決城市問題、實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展目標(biāo)的重要途徑。

　　2 深圳城市更新的實(shí)踐與探索

　　深圳的城市更新伴隨著深圳城市發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。

　　2.1第一階段：城市更新的前奏（80年代初～90年底初）

　　從1980年深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立，依靠鄰近香港，為口岸過往提供服務(wù)型商業(yè)和“外引內(nèi)聯(lián)”等形式建立“三來一補(bǔ)”工業(yè)，憑借港澳海外投資，交通運(yùn)輸、商業(yè)和房地產(chǎn)迅速崛起，羅湖口岸和南山蛇口地區(qū)建設(shè)加快，政府主要投資于道路和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大多是新地開發(fā)，基本不涉及城市更新，只有小部分村民自發(fā)性的小規(guī)模拆舊建新。

　　2.2第二階段：城市更新的初期（90年代初～本世紀(jì)初）

　　進(jìn)入90年代以后，深圳經(jīng)濟(jì)保持高速增長的勢頭，城市格局逐漸明顯，土地價(jià)值攀升。由于大量外來務(wù)工的輸入，使“廉租房”的需求旺盛，舊村股份公司和村民紛紛自建住宅出租，獲取租金收益，“城中村”現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　同時(shí)，隨著城市空間結(jié)構(gòu)的日益完善，以市場為動(dòng)力的企業(yè)自發(fā)式更新正悄悄發(fā)展，八卦嶺工業(yè)區(qū)、上步工業(yè)區(qū)一批地處城市邊緣的工業(yè)區(qū)，憑借城市拓展的區(qū)位變化，依托原有工業(yè)逐步發(fā)展以服裝、電子為特色的商貿(mào)區(qū)，呈現(xiàn)一片繁榮景象。政府也嘗試引導(dǎo)局部地區(qū)的改造更新，但由于缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，改造并未取得預(yù)想的效果。