2.3第三階段：城市更新的加速期（2004年至今）

　　進(jìn)入21世紀(jì)后深圳城市發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定期，隨著特區(qū)政策優(yōu)勢(shì)的消退，由于自身資源的條件有限，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理，以及不斷增加的人口壓力，市政府提出“二次創(chuàng)業(yè)”的口號(hào)，提出轉(zhuǎn)變土地供需結(jié)構(gòu)，開(kāi)始著手進(jìn)行以城中村改造和舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為重點(diǎn)的城市更新。

　　2004年10月，市政府召開(kāi)全市查處違法建筑暨城中村改造工作動(dòng)員大會(huì)，拉開(kāi)了新時(shí)期深圳城市更新工作的大幕。隨后市政府出臺(tái)了一系列相關(guān)政策法規(guī)，并設(shè)立市、區(qū)兩級(jí)專(zhuān)職機(jī)構(gòu)指導(dǎo)城市更新，使城市更新工作得到穩(wěn)步和全面推進(jìn)。城市更新已逐步由早期個(gè)體自發(fā)自覺(jué)改造向理性秩序的方向轉(zhuǎn)變；由追逐個(gè)體利益向?qū)崿F(xiàn)城市整體效益轉(zhuǎn)變。

　　3 當(dāng)前城市更新的問(wèn)題與反思

　　3.1積重難返的土地問(wèn)題

　　3.1.1土地流轉(zhuǎn)造成土地遺留問(wèn)題紛繁復(fù)雜

　　特區(qū)內(nèi)外兩次整體性的土地轉(zhuǎn)性，在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了土地國(guó)有化，但同時(shí)也遺留了大量土地性質(zhì)不定，權(quán)屬不明的問(wèn)題，造成了土地權(quán)益不清，責(zé)權(quán)不公等現(xiàn)象。土地的征轉(zhuǎn)，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的城市化，反而遺留了大量的土地灰色空間，隨著城市的擴(kuò)張發(fā)展，原有土地價(jià)值不斷增長(zhǎng)，原村民在利益驅(qū)動(dòng)下，引發(fā)了群體性的大規(guī)模違建搶建現(xiàn)象。此外，由于城市管理的不到位，政策的不完善，也使違建行為有機(jī)可乘，不但沒(méi)有遏制反倒多次大爆發(fā)，違法建筑泛濫成災(zāi)。

　　3.1.2以新增用地為前提的土地政策體系急待完善補(bǔ)充

　　深圳現(xiàn)有的舊區(qū)大多產(chǎn)權(quán)零散、功能混雜，在更新改造過(guò)程中，從規(guī)劃功能和空間利用合理的角度出發(fā)，往往涉及更新地區(qū)功能的綜合利用，原有土地的整合和功能置換，而目前在土地清理方面尚缺乏相關(guān)政策，造成大量舊區(qū)的更新改造難以實(shí)施推動(dòng)。同時(shí)，現(xiàn)有的土地政策大多是針對(duì)新增用地開(kāi)發(fā)的情況，對(duì)存量用地的出讓方式、地價(jià)收支模式、土地回購(gòu)、房屋拆遷等方面缺乏綜合全面的研究，現(xiàn)有的政策體系有待進(jìn)一步完善。

　　3.2市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)驅(qū)動(dòng)下的利益博弈

　　城市更新是城市資源的一次重新配置，也是城市眾多階層和社會(huì)群體的一次利益調(diào)整，城市更新是否真正可行關(guān)鍵取決于政府、開(kāi)發(fā)商和原有業(yè)主間的利益平衡。但各方從自身角度出發(fā)，往往產(chǎn)生城市整體利益與局部利益、個(gè)體利益的矛盾；城市長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期經(jīng)濟(jì)利益的矛盾。

　　相對(duì)其它城市，深圳市場(chǎng)化運(yùn)作成熟，原業(yè)主享受了因城市化帶來(lái)的巨大的租金收益，是既得利益者，處于強(qiáng)勢(shì)，且在城市更新中不斷追求利益更大化，造成以城市公共利益為目標(biāo)的改造成本增加。

　　國(guó)家《物權(quán)法》出臺(tái)以后，一方面涉及個(gè)體物業(yè)征用更加敏感，“釘子戶(hù)”現(xiàn)象日益突出；另一方面，由于目前對(duì)公共利益界限不清，在面對(duì)具體城市更新中的拆遷、補(bǔ)償?shù)壤�益�?wèn)題時(shí)，政府難以進(jìn)行理性判斷和作為。

　　3.3政府在城市更新實(shí)施和管理中的缺位

　　3.3.1政府對(duì)市場(chǎng)干預(yù)手段有限，難以行之有效的控制引導(dǎo)

　　目前，深圳的城市更新項(xiàng)目多是依靠“自下而上”的方式，市場(chǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁，占據(jù)主動(dòng)，大多數(shù)易于改造實(shí)施和經(jīng)濟(jì)利益可觀(guān)的地區(qū)通過(guò)開(kāi)發(fā)商實(shí)施了改造，而部分根據(jù)規(guī)劃急待通過(guò)更新完善城市功能的舊區(qū)由于經(jīng)濟(jì)收益有限而難以推動(dòng)，政府意愿和市場(chǎng)操作發(fā)生了錯(cuò)位，這種由市場(chǎng)帶來(lái)的短期經(jīng)濟(jì)效益推動(dòng)的城市更新，始終著眼在土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的再開(kāi)發(fā)，難以實(shí)現(xiàn)城市更新的社會(huì)、環(huán)境、文化等方面的整體提升，可能給今后整體性的城市更新帶來(lái)資源浪費(fèi)和“二次更新”的危險(xiǎn)。

　　3.3.2政府自主參與更新改造的機(jī)制尚待完善

　　城市更新作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及國(guó)土、規(guī)劃、發(fā)改、經(jīng)貿(mào)等多個(gè)職能部門(mén)，在實(shí)際操作層面，政府自主參與城市更新的體制機(jī)制尚未建立完善；另外現(xiàn)有城市更新法規(guī)政策缺漏，對(duì)于更新改造的項(xiàng)目往往采用 “一事一議”、“一村一策”等個(gè)案操作的方式，容易滋生不公平的現(xiàn)象。

　　4 科學(xué)發(fā)展觀(guān)指導(dǎo)下的城市更新思路

　　“科學(xué)發(fā)展觀(guān)”從本質(zhì)上說(shuō)，就是堅(jiān)持以人為本，全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀(guān)，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和人的全面發(fā)展的發(fā)展觀(guān)。深圳在面臨空間有效供給不足的情況下，科學(xué)發(fā)展觀(guān)的提出為深圳未來(lái)的發(fā)展提供了戰(zhàn)略性機(jī)遇。深圳的城市更新也將積極探索更加規(guī)范化、科學(xué)化、理性化的發(fā)展思路和實(shí)施對(duì)策。

　　4.1明確以城市和諧發(fā)展為核心的更新目標(biāo)

　　城市更新作為一項(xiàng)重要公共政策，必須堅(jiān)持“以人為本”的原則，最大程度的推動(dòng)社會(huì)整體的發(fā)展和進(jìn)步。因而在城市更新過(guò)程中，政府必須樹(shù)立正確的價(jià)值取向，把提升城市居住水平、完善城市功能為城市更新的基本出發(fā)點(diǎn)，在城市更新過(guò)程中，政府必須樹(shù)立正確的價(jià)值取向，把提升城市居住水平、完善城市功能為城市更新的基本出發(fā)點(diǎn)；把實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)提升、社會(huì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、資源環(huán)境可持續(xù)作為城市更新的目標(biāo)。

　　在整體目標(biāo)引導(dǎo)下，根據(jù)城市發(fā)展的不同階段制定科學(xué)、可操作的路徑，探索全面改造、綜合整治、功能置換等多種實(shí)施手段，提高城市更新的效率。